갱신된 임대차계약이 1년 이내 해지된 경우 임대료등을 증액할 수 있는지 여부

소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 받기 위해서는 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제96조제2항4호에 따라 직전 임대차계약이 임대료 증액없이 기간만을 연장하였다 하더라도 연장된 임대차계약 개시일 또는 임대료 등의 증액 약정이 있은 날부터 1년 이내에는 임대료등의 증액이 제한되는 것임

○신청인은 ‘21.5.28. ○○시 ○○구 ○○로 번길 - 오피스텔 동 ****호(이하 ’쟁점주택‘)를 ｢민간임대주택특별법｣에 따른 임대주택으로 등록하고 ｢소득세법｣제168조에 따라 주택임대사업자로 등록하였음

• ’21년부터 ‘24년 귀속 종합소득세 신고시 쟁점주택 임대소득에 대하여 조세특례제한법제96조 소형임대 주택임대사업자에 대한 세액감면을 신청했음

○신청인은 ’25.7.25. 임차인과 임대차 계약을 묵시적으로 연장하였으나, ‘25.11. 임차인이 퇴거하였음

• ‘25.10.24. 새로운 임차인과 임대보증금 3,000만원, 월 임대료 78만원으로 새로운 임대차계약을 하였음(쟁점주택 임대차현황 표 순번4)

2. 신청내용

○소형임대주택의 임댸차계약을 동일 임차인과 묵시적으로 갱신한 후 갱신일로부터 1년 이내에 계약이 해지된 경우, 임대료등을 증액(5%이내)하여 새로운 임대차계약을 체결하여도 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 가능 여부

3. 관련법령

○ 조세특례제한법 제96조 【소형주택 임대사업자에 대한 세액감면】

① 대통령령으로 정하는 내국인이 대통령령으로 정하는 임대주택(이하 이 조에서 "임대주택"이라 한다)을 1호 이상 임대하는 경우에는 2028년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대해서는 다음 각 호에 따른 세액을 감면한다.

1. 임대주택을 1호 임대하는 경우: 소득세 또는 법인세의 100분의 30[임대주택 중 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)의 경우에는 100분의 75]에 상당하는 세액

2. 임대주택을 2호 이상 임대하는 경우: 소득세 또는 법인세의 100분의 20(장기일반민간임대주택등의 경우에는 100분의 50)에 상당하는 세액

○ 조세특례제한법 시행령 제96조 【소형주택 임대사업자에 대한 세액감면】

② 법 제96조제1항에서 "대통령령으로 정하는 임대주택"이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 임대주택(이하 이 조에서 "임대주택"이라 한다)을 말한다.

1. 생략

2. ｢주택법｣ 제2조제6호에 따른 국민주택규모(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한다)의 주택(주거에 사용하는 오피스텔과 주택 및 오피스텔에 딸린 토지를 포함하며, 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 다음 각 목에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택 및 오피스텔은 제외한다)일 것

• 가. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조제1호에 따른 도시지역의 토지: 5배

• 나. 그 밖의 토지: 10배

3. 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일(임대 개시 후 제1항제1호 및 제2호의 요건을 충족하는 경우 그 요건을 모두 충족한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 당시 6억원을 초과하지 않을 것

4. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항 및 ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

○ 민간임대주택에 관한 특별법 제44조【임대료】

① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다.

1.공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료

2.장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 "종전임대차계약"이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료

② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다.

③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.<신설 2018.4.14.>

4. 회신내용

귀 사전답변 신청의 경우, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면을 받기 위해서는 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제96조제2항4호에 따라 직전 임대차계약이 임대료 증액없이 기간만을 연장하였다 하더라도 연장된 임대차계약 개시일 또는 임대료 등의 증액 약정이 있은 날부터 1년 이내에는 임대료등의 증액이 제한되는 것입니다. 끝.